USA Immobilien
Typische Fragen für den USA Investor
Auf dieser Seite haben wir einige typische Fragestellungen aufgegriffen und versucht diese knapp zu erlautern. Bitte beachten Sie das diese genereller Natur sind und es große lokale Unterschiede in der Gesetzgebung gibt. Die Verschiedenen Staaten habe das unterschiedliche Regelungen und Gepflogenheiten wenn es um die Abwicklung von Immobiliengeschäften geht.
FAQ Frequently Asked QuestionsWer kann Immobilien in den USA kaufen?Ausländer dürfen Grundbesitz in den USA erwerben ohne Rücksicht auf den Visastatus. Unzählige Deutsche besitzen einen Ferienwohnsitz im Sonnenstaat Florida, das ideale Urlaubsziel. Dabei gibt es keine Einschränkung in Anzahl der Immobilien oder Wert der Objekte. Kann ich mein Ferienhaus vermieten während der Zeit, wenn ich es nicht persönlich nutze?Viele Besitzer von Zweitimmobilien in den USA vermieten diese während der Zeit wenn diese nicht für den persönlichen Gebrauch benötigt wird. Aber Vorsicht ist geboten. Je nach Nachbarschaft und Gemeinde können die Bedingungen sehr unterschiedlich sein. Nicht alle Objekte können legal vermietet werden. Dies kann begrenzt sein durch Regelungen der Miteigentümergemeinschaft, der Gemeinde oder des Landkreises. Sogenannte "Zoning Regulations" (Nutzungsregelung) können die Vermietung stark einschränken oder verbieten. Der Makler kann helfen diese Frage zu beantworten oder bei den notwendigen Stellen in Erfahrung zu bringen. Als Beispiel, gibt es in der Gegend um Orlando in Florida zahlreiche Ferienwohnanlagen, die es erlauben, Ferienhäuser täglich oder woechtenlich zu vermieten. Äußerlich unterscheiden diese sich nicht von benachbarten Wohngebieten mit Mietbegrenzung. Ein erfahrener Makler kann Sie da auf die richtige Fährte bringen.
Gibt es Vermietagenturen die meine Immobilie vermarkten?In vielen der touristischen Zentren gibt es Ferienwohngebiete die sich auf den Zweitwohnsitz spezialisieren. Dort werden viele Objekte von Vermietagenturen betreut. Diese sorgen für die Vermietung und die Instandhaltung des Objektes. Das Dienstleistungspaket umfasst alles von Werbung, Vermietung, Reinigung, Pflege, Reparaturen und was sonst noch so anfällt. Abgerechnet wird mit monatlichen Pauschalen und/oder Prozenten von den Vermieteinkünften. Gute Objekte schaffen eine Auslastung, die hilft Kosten neutralisieren. Andere generieren sogar Profite. Ihr Makler kann Sie mit der Auswahl einer guten Vermietfirma beraten. Faktoren sind hier die Marktpräsenz einer "Property Management Company" und deren Vermietstrategie und Kontakte zu Reisebüros, wie auch Kostenstruktur und Erfahrungswerte. Wie funktioniert der Hauskauf in den USA?Der Kaufvorgang in Nord Amerika ist ein wenig anders als in den meisten europäischen Ländern. Üblicherweise benutzen Verkäufer und Käufer jeweils einen eigenen Makler ("Real Estate Agent" oder "Real Estate Broker") der die Interessen der Klienten vertritt. Die Maklergebühr wird komplett vom Verkäufer getragen, das heißt auch der Makler der den Käufer betreut wird vom Verkäufer bezahlt. Dies ist möglich durch ein universelles Abkommen durch die Arbeitsgenossenschaft "National Association of Realtors" dass angeschlossene Makler zur Zusammenarbeit verpflichtet. Nicht alle Makler sind Mitglied dieser Vereinigung, so ist es gut zu fragen. Nur ein "Realtor" ist Mitglied dieser Berufsgenossenschaft. Es gibt eine Minderheit von lizenzierten Maklern die dieser wichtigen Vereinigung nicht angehören und auch nicht deren strengen Berufsethos folgen müssen. Nachdem der Käufer das Objekt mit seinem "Buyers Agent" gefunden hat, wird eine Offerte geschrieben. In einigen Staaten ist der Makler in der Lage dies zu tun, andere Staaten Schreiben vor dass ein Anwalt für diesen Schritt konsultiert wird. Wenn eine Einigung erreicht ist bereiten die Makler und der sogenannte "Closing Agent" die eigentliche Besitzübernahme vor. Diese wird dann bei einem Notar vorgenommen. Meist stellen "Title Companies" diesen notariellen Service.Kann ein Deutscher seine Zweitimmobilie in USA finanzieren, oder braucht man viel Bargeld?Europäische Immobilienkäufer können eine Immobilie mit Barvermögen erwerben oder diese unter bestimmten Umständen auch finanzieren. Die Finanzierung erfolgt meist mit einem amerikanischen Kreditunternehmen. Einige Banken bieten spezielle "foreign investor programms" an die es deutsche Anlegern ermöglichen ein Objekt mit 20% bis 35% Eigenkapitalanlage zu finanzieren. Dabei wird auf eine aufwendige Kreditprüfung verzichtet, und die Formalitäten sind vergleichsweise gering. Ändert der Hausbesitz mein Aufenthaltsrecht in den USA?Entgegen mancher Gerüchte ändert der Grundbesitz die Aufenthaltsrechtslage nicht. Deutsche die ein Ferienhaus in den USA besitzen sind den gleichen Bedingungen unterworfen wie andere Touristen. Einzige Ausnahme ist, wenn der Immobilienerwerb verwendet wird um ein sogenanntes Investorenvisa zu erhalten. Dieses hat strikte Richtlinien und Rahmenbedingungen und ist immer mit erheblichen Investitionen verbunden. Ein Ferienhaus genügt da nicht. Wie findet man einen deutschsprachigen Makler?Die Arbeitsgruppe deutschsprachiger Makler hat ein umfangreiches Verzeichnis deutschsprachiger Makler in allen Staaten der USA. Senden Sie uns eine Anfrage mit genauer Angabe vom Standort. Wir werden diese dann an den entsprechenden Kollegen vor Ort weiterleiten. Eine erste Konsultation ist selbstverständlich unverbindlich und kostenfrei. Alle unsere Mitglieder sind ebenfalls Mitglieder in der "National Association of Realtors (R)" und sie sind Mitglieder in "Leading Real Estate Companies of the World (TM)" Auf diese Weise können Sie sicher sein, von einem staatlich lizenzierenden Makler professionell beraten zu werden. Hier können Sie Ihren Deutschen Makler finden: Link Sind die Dienstleistungen eines Maklers in den USA kostenfrei für den Käufer?Anders als in Europa zahlt normalerweise der Verkäufer in den USA die Maklergebühr. Es gibt wenige Ausnahmen von dieser Regelung. Das trifft auch zu, wenn der Käufer einen eigenen Makler hat der ihn als "Buyers Agent" vertritt. Allerdings hat der Käufer andere Kosten beim Erwerb einer Immobilie. Falls das Objekt finanziert wird, fallen Kreditnebenkosten an, die üblicherweise meist vom Käufer getragen werden. Dabei hängt dies von dem jeweiligen Staat ab und von der Immobilie. Im Prinzip ist alles verhandelbar und in einigen Fällen werden auch die Kreditnebenkosten vom Verkäufer gezahlt. Was sind die Pflichten und Rahmenbedingungen für einen staatlich lizenzierten Immobilienmakler?.Um Immobilien zu verkaufen, muss ein Makler eine staatliche Lizenz erwerben. Diese ist meist mit einer Ausbildung und eine Staatsexamen verknüpft und wird strikt überprüft. Wer Immobilien für andere gegen Bezahlung verkauft ohne eine staatliche Lizenz zu besitzen, kann sich strafbar machen. Diese strenge Regelung hilft den Konsumentenschutz und gewährleistet einen hohen Industriestandard. Wie sieht ein typischer Kaufvertrag aus?Der Kaufvertrag stellt eine Absichtserklärung dar, der in den meisten Fallen ein rechtswirksames Dokument ist. Er umschreibt die Konditionen eines Kaufs wie der Termin der Eigentumsübertragung, der Kaufpreis, die Anzahlung sowie weitere Details des Vertrages. Auch sind Bedingungen zum etwaigen Rücktritt vorgesehen. Falls zum Beispiel ein Wertgutachten zu niedrig ausfällt oder es Probleme mit der Besitzurkunde gibt, kann der Vertrag eine Auflösung der Transaktion beinhalten, muss aber nicht. Alle notwendigen Konditionen sind Teil der Verhandlungen und werden in dem eigentlichen Kaufvertrag festgehalten. Ihr Makler wird Ihnen bei diesen Details mit Rat und Tat zur Seite stehen. Verschiedenen Staaten erlauben dem Makler den Vertrag in Standartformularen zu erstellen. Andere Staaten erlauben dem Makler nur die mündliche Vorabverhandlung. Ein Rechtsanwalt erstellt dann die notwendigen Vertragsdokumente. Welche Formulare verwendet werden, ist abhängig in welchem Staat die Immobilie sich befindet. In einigen Staaten haben die Berufsgenossenschaften deutschsprachige Übersetzungen der gängigen Vertragsdokumente erstellt. Gibt es in den USA einen Grundbucheintrag wie in Europa?Ja. Sogenannte "Public Records" vermerken Eigentumsübertragung und dokumentieren andere wichtige Dokumente, die vom Notar hinterlegt werden. Das eigentliche Besitzdokument ist der "Deed". Dies ist eine notariell beglaubigte Urkunde, die den Besitzwechsel beschreibt, und welches bei den "Public Records" registriert wird. In einigen Staaten sind diese Daten im Internet frei abrufbar. In anderen muss man einen schriftlichen Antrag stellen um Informationen zu erhalten. Beim Hauskauf erledigt der "Closing Agent" oder die "Title Company" die Recherche und stellt sicher das die Immobilie unbelastet von Ansprüchen Dritter ist. Nachdem der neue Besitzer bei den "Public Records" eingetragen wird, bekommt dieser eine Originalkopie des Dokuments zugesandt. Welche Unterhaltskosten und Steuern entfallen auf Immobilienbesitz?Jede Immobilie in Privatbesitz ist im Prinzip steuerpflichtig. Einzige Ausnahmen sind Immobilien in Besitz der Öffentlichen Hand und bestimme karitative und kirchliche Körperschaften. Die Grundsteuer ist regional verschieden und wird von den jeweiligen Kommunen festgesetzt. Die Grundsteuer wird meist verwendet um für lokale Infrastruktur aufzukommen. Diese umfasst Straßenbau, Schulen, Polizei und lokale Verwaltung, etc. Für Privatimmobilien sind natürlich noch Versicherung, und Umlagen zu rechnen. Kommerzielle Anlageobjekte werden oft "Net-Net-Net" vermietet. Dieses bedeutet dass alle Nebenkosten (Steuer, Versicherung, Umlagen) vom Mieter getragen werden. Also sind bei solchen Investitionen die Umlagen nicht unbedingt vom Besitzer, sondern je nach Abmachung von Nutzer zu tragen. Die Höhe der Nebenkosten richtet sich nach der Art, Wert und Lage der Immobilie. Ihr Makler kann Sie mit Erfahrungswerten versorgen, die für die Gegend und die Art der Immobilie typisch sind. Bei einem Einfamilienhaus rechnen Sie mit Steuern, Versicherung, Strom, Wasser, Gas, Müllabfuhr, Gartenpflege und Pool Service. (Falls das Haus mit eigenem Schwimmbad ausgestattet ist) Falls Sie eine Hausverwaltung beauftragen sollten Sie auch diese Kosten mit einrechnen.Wie finde ich mein neues Ferienhaus?Viele Makler besitzen Internetseiten die es den interessierten Käufern ermöglichen individuelle Suchen vorzunehmen. Fast alle Makler sind in der Lage Ihren Klienten Immobilieninformation per Email zuzuschicken. Natürlich kann das Internet nicht den Besuch vor Ort ersetzen aber es schafft Erfahrungs- und Vergleichswerte und hilft dem nicht ortskundigen Interessenten sich ein Bild von dem Immobilienmarkt zu machen. Füllen Sie das Formular aus und wir schicken Ihnen einen link mit einer Webadresse, wo Sie Immobilien Informationen bekommen können. Muss ich zum Notartermin in die USA reisen?Man kann den Notartermin Vorort wahrnehmen, muss aber nicht. Viele Käufer lassen sich die Dokumente in den Heimatort schicken und machen einen Termin mit einem Notar dort. Typischerweise erfolgt der Versand der Papiere per FedEx und muss vorher koordiniert werden. Muss ich für den Verkauf meiner Amerikaimmobilie in die USA reisen?Das ist nicht zwingend notwendig. Unsere deutschsprachigen Makler sind in der Lage das sogenannte "Listing Agreement" zu schicken oder zu faxen und die Vermarktung in die Wege zu leiten. Im Grunde kann der ganze Prozess per Email und FedEx von statten gehen ohne dass der Verkäufer vor Ort ist. Wenn ich ein Haus bauen möchte, kann der Makler mich vertreten?Fast alle Bauträger heißen lizenzierte Immobilienmakler willkommen. Ein guter Makler hilft den Prozess zu beschleunigen und Hürden aus dem Weg zu räumen. Er stellt die Verbindung dar zwischen dem Baumeister, der Bank und dem Kunden; und kann vor Ort sein, wenn der Käufer nicht in der Lage ist einzelne Schritte der Bauabnahme vorzunehmen. Viele Bauträger haben spezielle Angebote die nur über den Realtor(R) erhältlich sind. Die Bauträger haben die Vermittlungsgebühr üblicherweise als Marketingkosten eingerechnet, und so bleibt der Preis für den Käufer unverändert. Kontakt Information Arbeitsgruppe
Deutschsprachiger Immobilienmakler in den USA Telefon
1-407-416-9659, Fax 1-407-650-2769
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